賃料の増減額請求
賃料の増額請求を弁護士に依頼するメリット
賃貸借契約は、長期間にわたって継続することが多いため、契約当初に合意した賃料が、その後の情勢の変化などにより不相当になることがあります。
賃料の増額を請求できるとされているのは、①租税その他の負担額の増加、②経済事情の変動、③近隣同種の建物の借賃との比較、などでいずれかを立証する必要があります。
賃料鑑定には専門的な知識が必要になるので、不動産に強い弁護士に相談されることをおすすめいたします。賃借人との任意の交渉では、客観的な証拠を揃えて交渉にあたり、当事者間で最後に賃料の合意をしてから、どの程度、情勢が変動したかを資料などをもとに説明をします。
場合によっては、交渉段階で不動産鑑定士に依頼をして、不動産鑑定書を作成してもらうことで、相手を説得できる可能性が高くなります。
弁護士は依頼者の方に有利に進めることができるよう、さまざまな資料や立証する証拠を集めたり、必要に応じて調停や裁判の手続きも行います。
賃料の増額請求の流れ
①賃料増額について協議
賃借人に対して、賃料を増額するという内容を記載した通知書を内容証明郵便で送付します。賃借人が任意の交渉に応じた場合は、賃料増額について交渉を行います。合意できた場合は、賃借人との間で賃料増額の合意書を締結します。
②民事調停の申し立て
協議がまとまらない場合は、調停の申し立てを行います。調停では、裁判官に民間の調停委員を加えた調停委員会が、双方の当事者の事情を聞き、賃料相場などについての資料の提出を求めます。調停委員には、不動産鑑定士などの有資格者が選任される傾向にあります。合意があれば調停が成立し、賃料が増額されることになります。
③賃料増額訴訟の提起
調停が不成立となった場合、賃料増額訴訟を提起し、裁判所に適正な賃料の算定を求めます。当事者がそれぞれ適正であると考える賃料の金額について主張・立証を行い、その後、鑑定士による鑑定結果を資料として、判決で賃料額を決定します。また、当事者に和解を提案することで、解決を図ります。
家賃を減額請求された場合
不動産の価格が著しく下落したり、周辺の建物と比べて賃料が高くなってしまった場合は、賃借人は賃貸人に対して、賃料の減額を請求することができます。
賃料の減額請求をされた場合は、まず賃貸人と賃借人の間で賃料減額について話し合いします。賃借人に対して、減額を立証する資料を開示するよう要求し、賃貸人も資料を提示して主張します。
協議で合意できない場合、最終的には裁判によって決定されますが、裁判が確定するまでの間は、賃貸人は自らが相当と認める額の賃料の支払いを請求することができます。
そのため、賃借人が一方的に減額した賃料を支払うような場合には、賃借人は賃料未払いの債務不履行責任を負うことになります。場合によっては、賃料未払いにもとづき、賃貸借契約解除ができる可能性があります。
迅速な対応が求められるので、減額請求を受けた時点で弁護士にご相談ください。